Thursday, October 29

ठप्प घर जग्गा कारोबार : अर्थतन्त्रमा के पर्छ असर ?

August 14, 2020 117

३० साउन, काठमाडौं । घरजग्गाको कारोबार बुधबारदेखि काठमाडौं उपत्यकासहितका अधिकांश सहरमा ठप्प भएको छ । कोरोना संक्रमणको जोखिम बढेर मालपोत कार्यालयहरूले लिखत पास रोकेपछि घरजग्गाको कारोबार ठप्प भएको हो ।

२०७२ सालको महाभूकम्पपछि काठमाडौंमा घरजग्गाको कारोबार सुस्ताउने अनुमान गरिएको थियो । त्यसबेला भूकम्पलगत्तै भारतीय नाकाबन्दी पनि थपिएको थियो । त्यसबाट घरजग्गा कारोबारमा परेको असर भने लामो समयसम्म रहेन ।

 

भूकम्पको त्रास हटेसँगै धेरैको अनुमानभन्दा ठीक विपरीत काठमाडौंमा घरजग्गाको कारोबार मौलायो । काठमाडौंमा दिनप्रतिदिन फस्टाइरहेको घर जग्गा कारोबार कोरोना संक्रमणको त्राससँगै सुस्ताएको छ । ४ महिना लामो लकडाउनमा घरजग्गाको कारोबार ठप्पप्रायः भयो ।

लकडाउन खुलाभएसँगै देशभरका मालपोत कार्यालयहरूमा लिखतपारित गर्नेहरूको भिड क्रमिक रूपले बढिरहेको थियो । अब भने केही समयका लागि कारोबार ठप्प हुने भूमि व्यवस्थापन तथा मालपोत विभागका निर्देशक गुरुदत्त सुवेदी बताउँछन् ।

कोरोना त्रास बढेसँगै मालपोत कार्यालयहरूले दिने अत्यावश्यकबाहेक सबै सेवा बन्द गरिएको निर्देशक सुवेदी बताउँछन् । काठमाडौं उपत्यकाका मालपोत कार्यालयका सेवा बन्द हुनुको कारण भने उपत्यका नगरपालिका फोरमले गरेको निर्णय हो । स्थानीय तहले नै सेवा नदिने भएपछि मालपोतको काम त्यसै प्रभावित हुने निर्देशक सुवेदी बताउँछन् ।

यो पनि पढ्नुहोस
काठमाडौंको जग्गाको मूल्याङ्कन बढेन, ललितपुरमा प्रति आना १२ सय !
‘जग्गा पासलगायतका काममा स्थानीय तहको सिफारिस चाहिन्छ, उपत्यका नगरपालिका फोरमले नै निर्णय गरेर यस्ता सेवा नदिने बताइसकेको छ’ उनले भने, ‘यसकारण पनि हामीले भदौ १५ सम्म यी सेवा दिन सक्दैनौं ।’

घरजग्गा कारोबारमा बैङ्किङ क्षेत्रको लगानी हुने गरेको छ । कारोबार सुस्ताउने भएसँगै बैङ्किङ क्षेत्रमा तरलता बढ्ने देखिएको छ । नेपाल राष्ट्र बैङ्कका अनुसन्धान विभाग प्रमुख डा. गुणाकर भट्टका अनुसार अहिले कुल कर्जाको करिब १४ प्रतिशत रियल स्टेटमा गएको छ ।

१२० दिन लामो लकडाउनका कारण कर्जा लगानी निकै कम हुँदा बैङ्किङ क्षेत्रमा तरलता थुप्रिएको थियो । लकडाउन खुलेसँगै कर्जाको माग बिस्तारै बढ्दै गए पनि अहिले पुनः घट्ने देखिएको भट्ट बताउँछन् । लकडाउनमा भन्दा अहिले कोरोना जोखिम धेरै देखिएकाले त्यसको असर कर्जा लगानीमा पर्ने उनी बताउँछन् ।

यस्तो छ सेवा प्रवाहको अवस्था

११ चैतदेखि लकडाउन सुरु भएपछि घरजग्गाको कारोबार ठप्प भयो । चैत, वैशाख र जेठमा पास गर्नेगरी बैना लिएका जग्गाधनीहरूले पनि लकडाउन खुलेसँगै पास गर्न सुरु गरेका थिए । जसका कारण मालपोत कार्यालयहरूमा असार १ गतेदेखि भिड बढ्यो ।

सरकारले राजस्व संकलनलाई ध्यान दिएर असार नलाग्दै अर्थात लकडाउन पुरा नखुल्दै मालपोत कार्यालयहरू भने खुला गर्ने निर्णय गरेको थियो । सरकारले चाहे जस्तै सेवाग्राहीहरूको भिड बढिरहेका बेला पुनः मालपोत कार्यालयहरू बन्द भएका छन् ।

विभागका निर्देशक सुवेदीका अनुसार असारमा ६१ हजार ६५२ वटा लिखत पारित भएका छन् । असारमा घरजग्गा रोक्का भने २६ हजार २४२ वटा भएको छ । नामसारी लगायतका अन्य १६ हजार ६०७ वटा कारोबार भएको निर्देशक सुवेदी बताउँछन् । जसअनुसार असार महिनामा ९८ हजार ८०८ वटा कारोबार भएका छन् ।

साउनमा भने धेरै कारोबार भएन । साउन २८ गतेदेखि उपत्यकाका अधिकांश र बाहिरी जिल्लाका पनि धेरै मालपोत कार्यालयहरू बन्द गराउन विभागले भनेको छ । २७ गतेसम्म ३६ हजार २६९ लिखत पास भएको २४ हजार २२३ घरजग्गा रोक्का भएको निर्देशक सुवेदीले बताए ।

१८ हजार ७११ वटा नामसारी लगायतका सेवा दिइएको उनले बताए । जसअनुसार मालपोत कार्यालयहरूबाट साउनमा ८९ हजार नौै सय ८५ वटा सेवा प्रवाह भएका छन् ।

गत वर्षको असारमा ४१ हजार ६५२ र साउनमा ४८ हजार ६११ वटा घरजग्गा किनबेच (लिखत पारित) भएका थिए ।

बैङ्किङ क्षेत्रको ब्याकअप ‘रियल स्टेट’

बैङ्क तथा वित्तीय संस्थाहरूको कर्जा लगानी अहिले पनि घरजग्गा धितोमा धेरै छ । बैङ्क तथा वित्तीय संस्थाको २०७७ जेठ मसान्तमा लगानीमा रहेको कर्जामध्ये ६५.५ प्रतिशत घरजग्गा धितोमा र १३.३ प्रतिशत चालु सम्पत्ति (कृषि तथा गैर–कृषिजन्य वस्तु) को धितोमा प्रवाह भएको छ ।

राष्ट्र बैङ्कका अनुसार घरजग्गामै भएको लगानी पनि कुलकर्जाको १४ प्रतिशत हाराहारीमा छ । अब मालपोत कार्यालयहरू खुलेपछि घरजग्गा कर्जाको माग कत्तिको होला त ?

बैङ्कर्स संघका अध्यक्ष भुवन दाहाल खासै धेरै माग नहुने बताउँछन् । यस्तो महामारीका बेला घरजग्गा किन्दै हिँड्ने मान्छे कम हुने उनले बताए । यो अनिवार्य आवश्यकताको वस्तु नभएका कारण पनि खासै धेरै किनबेच नहुने उनको विश्लेषण छ ।

दशैंतिहारपछि भने कारोबार बढ्ने अध्यक्ष दाहालको अनुमान छ । उनले भने ‘हामी नेपालीको बानीअनुसार दशैंतिहारपछि घरजग्गा किन्ने क्रम बढ्न सक्छ ।’

बैङ्किङ क्षेत्रको उद्देश्य जग्गा लिलामी गरेर उठाउने नहुने भन्दै उनले नियमित आम्दानी भइरहेमात्रै यो क्षेत्रमा कर्जा सुरक्षित हुने बताए । सबै क्षेत्रको आम्दानीमा असर परेकाले यो क्षेत्रमा गरिएको लगानी सुरक्षित नै हुन्छ भन्ने नहुने अध्यक्ष दाहालको तर्क छ ।

साइन रेसुङ्गा डेभलपमेन्ट बैङ्कका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत (सीईओ) प्रकाश पौडेल सबै क्षेत्रलाई असर परेकाले यतिबेला रियल स्टेलाई पनि असर पर्नु स्वाभाविक भएको बताउँछन् । अन्य क्षेत्रमा गरिएको लगानीको समेत घरजग्गा नै व्याकअप भएको उनले बताए ।

अहिले मालपोत कार्यालयहरू बन्द नै भएको र अन्य क्षेत्रमा पनि ठूलो असर गरेका कारण पनि रियल स्टेटमा त्यसको नकारात्मक असर परेको उनी बताउँछन् ।

कोभिड– १९ को त्रास कम भएपछि रियल स्टेट क्षेत्रमा जाने कर्जा पनि वृद्धि हुने सीईओ पौडेलको अनुमान छ । आम्दानीको स्रोत राम्रै भएर पनि त्यतिकै बसेका मान्छे पनि कोभिडपछि घरजग्गा कारोबारमा आकर्षित हुन सक्ने उनी बताउँछन् ।

उनी भन्छन्, ‘कोभिडपछि अन्य क्षेत्रमा कम अवसर भएर रियलस्टेट चम्किन सक्छ’, पौडेल भन्छन् ।

अर्थतन्त्रमा पर्ने असर

पूर्वगभर्नर दीपेन्द्रबहादुर क्षेत्री घरजग्गा कारोबार धेरै हुँदा राजस्वका हिसाबले राज्यलाई फाइदा हुने बताउँछन् । तर वैधानिक रूपमा दर्ता भएर कारोबार गर्ने एकदमै कम भएका कारण आउनुपर्ने राजस्व पनि नआइरहेको उनले बताए ।

अहिले जग्गा कारोबारीमध्ये विनादर्ता व्यक्तिगत रूपमा कारोबार गर्नेको संख्या करिब ९० प्रतिशत रहेको र यिनले गरेको कारोबारबाट राज्यलाई धेरै फाइदा नहुने क्षेत्री बताउँछन् ।

एक लाख ६८ हजार हेक्टर जमिन धान खेत रियल स्टेटमा गएको तथ्याङ्क आएको भन्दै उनले खाद्यान्न उत्पादन घटेकोमा चिन्ता व्यक्त गरे । दर्ता भएका घरजग्गा कारोबारीलाई केन्द्रीय बैङ्कले सहयोग गर्छौं भनेको स्मरण गर्दै पूर्वगभर्नर क्षेत्री भन्छन्, ‘केही दिन शिथिल हुँदैमा रियलस्टेट कारोबार सुस्तायो भन्न मिल्दैन ।’

उनका अनुसार केही बैङ्कले ७.५९ प्रतिशतमा घर कर्जा दिन्छौं भनेकाले बैङ्कहरूमा तरलता धेरै छ । यसकारण लगानी बढ्ने सम्भावना धेरै छ । ‘एक व्यक्तिको एक घर होइन, लगानीका लागि पनि घरजग्गा किन्ने चलन रहेकाले पनि रियलस्टेट कारोबार सुस्ताउँछ नभनौं’, क्षेत्री भन्छन् ।

सहरमा बस्ने नेपाली तिर्खा अझै नमेटिएको र घरजग्गामा गरेको लगानी घट्दैन भन्ने भएकाले पनि लगानी यो क्षेत्र फस्टाउने पूर्व गभर्नर क्षेत्रीको विश्लेषण छ ।

पूर्व बैङ्कर अनलराज भट्टराई घरजग्गाको कारोबार कोरोनाको खोप आउनेबित्तिकै बढ्ने बताउँछन् । ‘खोप बन्ने बित्तिकै रियल स्टेट क्षेत्रमा बुम हुन्छ’ उनी भन्छन्, ‘ढिलोचाँडो औषधि आउँछ, त्यतिबेलासम्म सरकार र राष्ट्र बैङ्कले बचाइदिनुपर्छ ।’

अप्ठ्यारो प¥यो भनेर यतिबेला जग्गा बेच्न नहुने भट्टराई बताउँछन् । अहिले मूल्यस्थिर बनाउन सक्दा पछि राम्रो हुने उनको भनाइ छ । ‘अहिले घरजग्गा कारोबार सुस्ताउँदा त्यसको असर अर्थतन्त्रमा पर्छ’, भट्टराई भन्छन्, ‘तर राज्यका आम्दानीका हिसाबले होस् या आर्थिक क्रियाकलापको दृष्टिले, भोलि सबैतिर फाइदा हुन्छ ।’

‘कोभिडपछि रियलस्टेट बिजनेस चम्किन्छ’

आवास तथा घरजग्गा व्यवसायी सङ्घका उपाध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्ले पनि घरजग्गा कारोबारबाट निराश हुनु नपर्ने बताउँछन् । कोभिडका कारण समग्र अर्थतन्त्रमा असर परेकाले यो क्षेत्रमा पनि असर परेको भए पनि यो लामो समय नरहने उनको विश्वास छ ।

उनले घरजग्गा कारोबार डामाडोल अवस्थामा पुगेको भन्नै नहुने तर्क गरे । कोरोनाको त्रास हटेपछि धेरै लगानी यही क्षेत्रमा हुने उनको दाबी छ ।

प्रोपर्टी डिलर्सका समेत सञ्चालक रहेका संघका उपाध्यक्ष वाग्लेको भनाइ उनकै शब्दमाः

अहिले कोरोनाका कारण आवतजावत ठप्प छ । यो आवतजावतको समस्या हो, विजनेसको होइन । नेपालमा व्यापारी, उद्योगी, नागरिक सबैको विजनेस भनेको रियल स्टेट हो । रियल स्टेटको कारोबार नगर्ने मान्छे नेपालमा कोही छैन । घरजग्गा किन्न नजानेको पनि कसैले छैन । लकडाउनको बेला पनि मालपोत कार्यालय चालु थियो भन्नुको अर्थ घरजग्गाको विजनेस भइरहेको थियो ।

अर्को कुरा नदी र कारोबारमा भेल आइरहन्छ । नदीमा पानी परेर पनि भेल आउँछ, हिमताल फुटेर पनि भेल आउँछ । कारोबारमा राम्रो स्रोतबाट पनि पैसाको भेल आइरहन्छ, खराब स्रोतबाट पनि आउँछ ।

रेमिट्यान्स खत्तम भयो भन्थे तर जम्मा ३ प्रतिशत घटेको रहेछ । त्यति घटेर के फरक पर्छ र ? यो भेल फेरि बढ्छ नै । सेयर र सुनको बजार भरोसायुक्त छैन । त्यताको पैसाको भेल पनि रियलस्टेट क्षेत्रतिर पस्न सक्छ ।

नेपालमा उद्योगधन्दाको कुरै गर्नु परेन । एउटा दक्ष मिस्त्री चाहियो भने भारतबाट खोजेर ल्याउने हो । २०–२१ लाख नेपाली भारतमा काम गरिरहेका छन् । कतिपय मानिस अब उताकालाई बन्द गर्छु भन्छन् । यसमा मेरो विचार सोध्नुहुन्छ भने सकेजति राख्छौं भन्नुपर्ने हो ।

मैले भन्न खोजेको के हो भने, कोरोनाको खोप वा औषधि बनेपछि घरजग्गाको भाउ एकाएक चम्कनेवाला छ । नेपालमा जान्नेले पनि यो विजनेस गर्छ नजान्नेले पनि गर्छ ।

मालपोतले जग्गाको मूल्याङ्कन यसपालि खासै बढाएको छैन । मालपोतले त पहिले पनि मूल्याङ्कन बढाउनुपर्ने खासै आवश्यकता थिएन । बरु रजिष्ट्रेसन दस्तुर कम गर्नुपर्ने हो । दस्तुर कम गरेको भए मान्छेले आफैं मूल्याङ्कन गर्छन् । रजिष्ट्रेसन शुल्क ४ प्रतिशत होइन ०.५ गरिदिने हो भने कसैले सरकारको मूल्याङ्कन हेर्दैन ।

अहिले कममा थैली, कममा बैनाका कारण मुद्दा मामिला परिरहेको छ । कम थैली देखाएर पास गर्दा लिएको बढी रकम ‘ब्ल्याक मनी’ हुन्छ । रजिष्ट्रेसन शुल्क कम हुने हो भने मान्छेले जति हो त्यति देखाइहाल्छन् । देशमा यसरी ब्ल्याक मनी’ बढिरहेको छ ।

अहिले जग्गाको मूल्य धेरै महँगो भइसकेको छ । यो प्राकृतिक मूल्य होइन । तर सबैको कारोबार यहाँ भएकाले यो चलिरहेको छ । घरजग्गाको कारोबार अझै भयंकर बढ्छ । हाउजिङहरू खुब चल्छन् । कोभिडको समाधानपछि चम्किने पहिलो विजनेस रियल स्टेट नै हो । त्यसपछि अरू विजनेस बिस्तारै आउने हो ।

प्रतिकृया दिनुहोस्